改正土地所有法制（続編）

所有者不明土地問題を解決するための民法改正（2023年4月1日施行）に加え、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（「国庫帰属法」）が2023年4月27日に施行され、また改正不動産登記法も2024年4月1日に（一部は2026年4月までに）施行されます。以下では、その概要を説明します。

１．国庫帰属法 ①制度趣旨、②申請者、③対象土地、④費用 ２．改正不動産登記法 ①相続登記の義務化、②相続人申告登記、③住所等変更登記の義務化、④職権による住所等変更登記、⑤形骸化した登記の抹消手続の簡略化、⑥所有不動産記録証明制度等の創設、⑦外国に居住する所有権の登記名義人の国内連絡先の登記、⑧登記簿の附属書類の閲覧制度の見直し、⑨DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例

１．国庫帰属法（2023年4月27日施行）

①制度趣旨

相続（遺言による場合を含みます。）によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣の承認により土地を手放して国庫に帰属させることを可能にする制度です。

②申請者

相続（遺言による場合を含みます。）によって土地の所有権を取得した相続人が申請できます。制度の開始前に土地を相続により取得した者は含まれますが、売買等によって土地を取得した者を含みません（2条1項）。
　土地が共有地であるときは、共有者全員で申請する必要があります（2条2項）。

③対象土地

以下の通常の管理又は処分に当たり過大な費用や労力が必要となる土地は対象外です（2条3項）。

・建物がある土地
・担保権又は使用収益する権利が設定されている土地
・通路など他人に使用される予定の土地（政令で定めるもの）
・土壌汚染対策法2条1項に定める特定有害物質により汚染されている土地
・境界が明らかでない土地その他所有権の存否・帰属・範囲について争いがある土地

・その他通常の管理処分に過分の費用又は労力を要する土地（5条1項）
④費用

審査手数料のほか、国庫への帰属について承認を受けた場合は、負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付する必要があります（10条）。具体的な金額や算定方法は、今後政令で定められる予定です。負担金納付時に土地の所有権が国庫に帰属します（11条1項）。

２．改正不動産登記法

①相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

相続（遺言による場合を含みます。）によって不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記（所有権移転の登記）の申請をしなければならないことになりました（76条の2第1項）。
遺産分割の協議がまとまったときは、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内にその内容を踏まえた相続登記の申請をしなければならないこととなりました（76条の2第2項、76条の3第4項等）。
正当な理由がないにもかかわらず申請をしなかったときは、10万円以下の過料の対象となります（164条1項）。

施行日前に相続が発生した場合も適用されます。この場合の3年間の履行期間の起算日は、相続登記義務発生日又は施行日のいずれか遅い方です。

②相続人申告登記（2024年4月1日施行）

不動産の所有者が亡くなった場合、遺産分割の協議がまとまるまでは、全ての相続人が民法上の相続分の割合で共有している状態となり、遺産分割の協議がまとまったときは、その内容によります。いずれの場合であっても、相続登記を申請しようとする場合、民法上の相続人や相続分を確定しなければならないため、全ての相続人を把握するための戸籍謄本等の収集が必要となります。このため、より簡易に相続登記の申請義務を履行することができるよう、相続人申告登記という新たな制度が設けられました。
相続人申告登記は(1)登記簿上の所有者について相続が開始し、(2)自らがその相続人であることを申し出る制度です（76条の3第1項）。この申出がされると、相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分までは登記されません。特定の相続人が単独で申請することができ、法定相続人の範囲及び法定相続人の割合の確定は不要です。相続人申請登記の申請義務の履行期間内にこの申出を行った相続人は、相続登記義務を履行したものと看做されます（76条の3第2項）。

③住所等変更登記の義務化（2026年4月までに施行）

登記簿上の所有者は、その住所等を変更した日から2年以内に住所等の変更登記を申請しなければならないこととされました（76条の5）。
正当な理由がないにもかかわらず申請をしなかったときは、5万円以下の過料の適用対象となります（164条2項）。

2年の履行期間の起算日は、住所等変更が生じた日と施行日のいずれか遅い方です。

④職権による住所等変更登記（2026年4月までに施行）

住所等の変更登記の手続の簡素化・合理化を図る観点から、法務局が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記を行う制度が設けられました（76条の6）。
所有者が自然人（個人）の場合、住基ネットへの照会に必要な生年月日等の情報を提供する必要があります。また、変更登記がされるのは、本人の了解が得られた場合に限ります。所有者が法人の場合、商業・法人登記上で住所等に変更があれば、不動産登記とのシステム連携が行われます。会社法人等番号の登記事項追加は2024年4月1日から施行されます。

⑤形骸化した登記の抹消手続の簡略化（2023年4月1日施行）

以下の形骸化した登記の抹消を、登記権利者の単独申請により可能とする規定が設けられました。

・買戻しの特約がされた売買契約の日から10年を経過したときは、登記権利者（売買契約の買主）は単独で当該登記の抹消を申請できます（不動産登記法69条の2）。

・地上権、永小作権、質権、賃借権若しくは採石権に関する登記又は買戻しの特約に関する登記について登記された存続期間や買戻しの期間が既に満了している場合、所定の調査方法によっても権利者（登記義務者）の所在が判明しないときは、登記権利者は単独で当該登記の抹消を申請できます（不動産登記法70条2項）。

・解散した法人の清算人の所在が判明しないために先取特権、質権又は抵当権に関する登記の抹消の申請をすることができない場合、法人の解散後30年が経過し、かつ、被担保債権の弁済期から30年を経過したときは、供託等をしなくとも、登記権利者（不動産所有者）は単独でその登記の抹消を申請できます（不動産登記法70条の2）。

⑥所有不動産記録証明制度等の創設（2026年4月までに施行）

相続登記申請の義務化と併せて、相続人が被相続人名義の不動産を把握しやすくするため、登記官が、特定の者が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。（119条の2）

登記官が他の公的機関（住基ネットなど）から取得した死亡情報に基づいて、不動産登記簿上に死亡の事実を符号によって表示する制度も新設されました。（76条の4）
⑦外国に居住する所有権の登記名義人の国内連絡先の登記（2024年4月1日施行）
所有権の登記名義人が外国居住者である場合に、円滑に連絡を取ることを可能とするため、所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先を登記事項とすることが定められました（73条の2第1項2号）。
⑧登記簿の附属書類の閲覧制度の見直し（2023年4月1日施行）

旧不動産登記法下では、土地所在図等の図面以外の登記簿の附属書類については、請求人が「利害関係」を有する部分に限って閲覧可能とされていましたが、この「利害関係」が具体的にどのような範囲のものを指すのかは必ずしも明確ではありませんでした。
また、プライバシーへの配慮から、登記簿の附属書類に含まれる個々の書類の性質・内容ごとに閲覧の可否をそれぞれ検討すべきとの指摘もありました。そこで、今回の改正では、「利害関係」との要件を「正当な理由」に変更し、閲覧の対象となる文書の性質ごとに閲覧の可否を検討・判断することとしました。（121条3項）
なお、自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類については当然、閲覧が可能です（121条4項）。
⑨DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例（2024年4月1日施行）
旧不動産登記法下では、第三者に住所を知られると生命・身体に危害が及ぶおそれのあるDV被害者等については、実務の運用により、前住所を住所として登記することを認めたり、住所の閲覧を特別に制限したりする取扱いなどがされていました。
しかしながら、今回の改正により、DV被害者等についても相続登記や住所等変更登記等の申請義務化の対象となることに伴い、現在の取扱いについて必要な見直しをした上で、DV被害者等の保護のための措置を法制化する必要が生じました。そこで、今回の改正では、DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等については、対象者が載っている登記事項証明書等を発行する際に、現住所に代わる事項を記載することができるようになりました（119条6項）。現住所に代わる事項については、委任を受けた弁護士等の事務所や被害者支援団体等の住所、あるいは法務局の住所などが想定されています。